Die Kündigung des bestehenden Mietvertrages bedingt die Kündigungsfrist. Diese richtet sich nach verschiedenen Faktoren und kann verschiedene Zeiträume umfassen. Welche genau das sind und wie sich diese berechnen lassen, zeigen wir hier.
Laut Definition beträgt die Kündigungsfrist des Mietvertrages den Zeitraum zwischen jenem Tag an dem die Kündigung beim Empfänger eingegangen sein muss und
dem eigentlichen Kündigungstermin (§130 BGB). Die Kündigung muss in rechtskräftiger Form beim Kündigungsempfänger eingehen. Dies bedeutet sie muss den Empfänger nach geltendem Recht in schriftlicher Form und im Original erreichen.
Des Weiteren muss sie die Unterschrift aller im Mietvertrag aufgeführten Mieter, das aktuelle Datum, die genaue Adresse der Wohnung und die Namen der Mieter enthalten. Die Kündigungsfristen beginnen demnach mit dem Tag der Zustellung (§§130-132 BGB). Die Kündigung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und erlangt ihre rechtliche Wirksamkeit erst mit ihrem Zugang beim Empfänger, erst dann lässt sich rechtmäßig kündigen (BGH 121, 224). Wie gestalten sich die Kündigungsfristen einer Mietwohnung auf Seiten von Mieter und Vermieter?
Kündigungsfrist einer Mietwohnung – Alle Zeiten für den Mieter
Wenn der Mieter die Kündigung seiner Wohnung einreicht, besteht bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages eine Frist, die gesetzlich auf drei Monate zum Monatsende festgelegt ist (§573c Abs.1 Satz 1 BGB).Diese Frist besteht unabhängig von der Dauer der Miete und ebenso wenn der Mietvertrag nach der Mietrechtsreform abgeschlossen wurden ist. Die Vereinbarung längerer Kündigungsfristen zu Lasten des Mieters im Mietvertrag ist ohne Rechtsgrundlage (§573c Abs.4 BGB). Dem Mieter wird so bei einem Umzug größtmögliche Mobilität garantiert, da dieser Fall zum Beispiel bei einem Arbeitsplatzwechsel schnell und unvorhergesehen eintreten kann.
Kündigungsfristen des Mietvertrages – Alle Zeiten für den Vermieter
Schreibt ein Vermieter einen Wohnraum zur Miete aus, ist die Kündigungsfrist für den Vermieter als asymmetrische Kündigungsfrist zu bezeichnen. Das bedeutet, dass die Kündigungsfristen von der Dauer des Mietverhältnisses abhängen. Grundsätzlich gilt, je länger die Mietdauer, desto länger die Frist bis zur Kündigung. Dabei steigt die Frist immer um drei Monate. Die Länge der Kündigungsfrist ist auf neun Monate beschränkt. Die folgende Tabelle verdeutlicht den Sachverhalt:
| Dauer Mietverhältnis | Länge der Frist |
| bis zu 5 Jahren | 3 Monate |
| 5-8 Jahre | 6 Monate |
| ab 8 Jahren | 9 Monate |
Eine längere Kündigungsfrist der Mietwohnung zu Lasten des Vermieters ist möglich, wenn sie vertraglich vereinbart wird. Zum Beispiel können Mieter und Vermieter im Mietvertrag festlegen, dass dem Mieter bereits innerhalb des ersten Jahres eine Kündigungsfrist von sechs Monaten zusteht.
Berechnung der gesetzlichen Kündigungsfrist einer Mietwohnung – Einige Beispiele
Die Fristen für eine Kündigung des Mietvertrages richten sich nach dem Tag, an dem die Kündigung dem Empfänger zugesandt wurde. Dieser Tag ist als Fristbeginn anzusehen (§§187-193 BGB). Für die Kündigung besteht eine Karenzzeit von drei Tagen. Das bedeutet, soll der Monat der Zusendung der Kündigung mit berücksichtigt werden muss diese den Empfänger spätestens innerhalb der ersten drei Werktage des Monats erreichen. Der Gesetzgeber zählt Samstag als einen Werktag.
Fallbeispiel: Soll eine Wohnung zum 30. April gekündigt werden muss die Kündigung am 01. Februar vorliegen. Liegt sie bis einschließlich 03. Februar vor, zählt auch der Einreichungsmonat noch zur gesetzlichen Kündigungsfrist der Mietwohnung.
Wird die Kündigung nicht innerhalb der Karenzzeit eingereicht gilt sie als unwirksam, greifen tut sie erst innerhalb des darauf folgenden Monats. Der Termin der Kündigung wird nach §140 BGB umgedeutet, der erste Termin entfällt und der neue Kündigungstermin verschiebt sich, nach Ablauf eines weiteren Monats, um einen Monat.
Fallbeispiel: Eine Wohnung soll zum 30. April gekündigt werden. Die Kündigung wird allerdings erst am 04. Februar eingereicht, dann wird diese erst zum 31. Mai wirksam.
Im Falle einer fristlosen Kündigung entfallen alle Kündigungsfristen. In diesem Fall sind allerdings gewährte Fristen und Zeiten für Abmahnungen zu beachten.
Der Zugang der Kündigung des Mietvertrages innerhalb der Kündigungsfrist
Da eine Kündigung erst mit ihrem Empfang Rechtsgültigkeit erhält, ist auch der Zugang der Kündigung innerhalb der Kündigungsfrist der Mietwohnung von besonderer Bedeutung. Ein Zugang der Kündigung ist erst dann gewährt, wenn sie in einem Bereich des Empfängers eingeht, in dem dieser die Möglichkeit hat sie zur Kenntnis zu nehmen. Dem Absender der Kündigung obliegt die Beweislast nachzuweisen, dass ein Empfang stattgefunden hat oder möglich war.
Beispiele für den Zugang der Kündigung des Mietvertrages innerhalb der Kündigungsfristen
Der Zugang der Kündigung kann erfolgen durch:
- Brief
- Postfach
- Übergabe-Einschreiben
- Einwurf-Einschreiben
- Telefax
- Gerichtstafel
Bei einer Zusendung per Brief gilt die Kündigung als zugestellt, wenn sie in den Briefkasten geworfen wurde. Sie gilt noch am selben Tag als zugestellt, wird sie
allerdings erst nach 16:00 Uhr in den Briefkasten der Post geworfen ist mit einer Sendung am selben Tag nicht mehr zu rechnen und der folgende Tag gilt als Tag der Zustellung der Kündigung. Für eine Zustellung per Postfach gelten die gleichen Bedingungen wie bei einer Zustellung per Brief, als Tag der Zustellung gilt der Termin der üblichen Abholung. Als Tag der Zustellung bei einem Übergabe-Einschreiben gilt die Aushängung des Postbeamten an den Empfänger und dessen Quittierung des Empfangs der Kündigung. Als nicht zugestellt gilt die Kündigung bei Aushändigung an Nichtbefugte oder bei Hinterlassen eines Nachrichtenzettels.
Von Einwurf-Einschreiben bis Gerichtstafel – Zugang nach dem Mietrecht
Bei einem Einwurf-Einschreiben ist die Kündigung bei Einwurf zusammen mit einem Benachrichtigungsschreiben als zugestellt anzusehen. Die Zusendung der Kündigung per Telefax gilt nach dessen Ausdruck aus empfangen. Per E-Mail gilt die Kündigung als empfangen, wenn das Schreiben in der Datenverarbeitungsanlage des Absenders und dem Postfach des Providers des Empfängers eingeht. Öffentlich an der Gerichtstafel angeschlagen werden kann eine Kündigung, wenn der Aufenthalt des Mieters unbekannt ist. Mit Aushang gilt die Kündigung als zugestellt.