Die gesetzliche Lage bei einem befristeten Mietvertrag

By | 9. Mai 2014

Grundsätzlich können sich Mieter und Vermieter auf einen befristeten Mietvertrag einigen. Dabei muss erst einmal unterschieden werden, ob es sich um einen Zeitmietvertrag handelt oder um einen Mietvertrag mit vorübergehendem Ausschluss des Kündigungsrechts.

Der Zeitmietvertrag

Die gesetzliche Regelung für einen qualifizierten Zeitmietvertrag enthält der § 575 Absatz 1 BGB. So kann ein Mietvertrag auf eine bestimmte Zeit seitens des Vermieters nur dann rechtlich durchgesetzt werden, wenn im Mietvertrag ein genauer Grund genannt ist, warum nach der benannten Zeit das Mietverhältnis nicht weiter aufrechterhalten werden kann. Gründe, die vor Gericht standhalten würden, sind:

  • Eigenbedarf, auch Nutzung durch die berechtigten Verwandten,
  • Instandsetzung der Mietwohnung,
  • umfassende Sanierungen, usw.
  • Der genaue Grund der Befristung muss im Mietvertrag genauso benannt werden, wie das genaue Datum, wann eben der Mietvertrag enden wird. Es ist nicht ausreichend, dass der Grund des Eigenbedarfs im Vertrag genannt wird. Der Eigenbedarf muss ebenso genau erläutert werden. Als Beispiel für einen rechtlich durchsetzbaren Befristungsgrund gilt:

    Mein Neffe (Name einfügen) nimmt zum (Datum einfügen) ein Studium in der Stadt auf und wird in die Wohnung einziehen.

    Wichtig zu wissen ist es, dass es keine zeitlichen Grenzen für den Zeitmietvertrag gibt. So kann dieser nur wenige Monate andauern, er kann aber auch auf eine Dauer von 10 Jahren abgeschlossen werden.

    Rechte des Mieters bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag

    RechtSie als Mieter haben das Recht, dass der Mietvertrag dann, wenn der eigentliche Befristungsgrund wegfällt, den Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten umgewandelt bekommen. Das „Austauschen“ der Gründe für die Befristung ist somit ist nicht zulässig.
    Des Weiteren haben Sie als Mieter ebenso das Recht darauf, dass Sie vier Monate vor dem Ablauf des Zeitmietvertrags schriftlich den Vermieter fragen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Dieser muss mit einer einmonatigen Frist antworten. Ist der Befristungsgrund weggefallen, so haben Sie nun das Recht zu entscheiden, ob Sie einen unbefristeten Mietvertrag wünschen oder dennoch mit dem Ende des Zeitmietvertrags den Vertrag nicht weiter fortführen.

    Kündigungsrechte bei einem Zeitmietvertrag

    Sie als Mieter und auch als Vermieter haben bei einem rechtlich ordentlichen Zeitmietvertrag keine Möglichkeiten, dass Sie den qualifizierten Mietvertrag vorzeitig ordentlich kündigen. Der Mietervertrag kann mit beidseitigem Einverständnis aufgehoben werden. Das Recht auf eine außerordentliche Kündigung bleibt ebenso bestehen.

    Befristeter Mietvertrag mit Ausschluss des Kündigungsrechts

    Etwas anders sind die rechtlichen Vorgaben, wenn Sie einen unbestimmte Zeit geschlossenen Mietvertrag mit vorübergehendem Ausschluss des Kündigungsrechts abschließen. Der Ausschluss des Kündigungsrechts gilt erst einmal nur für eine ordentliche Kündigung. Des Weiteren muss es im Vertrag enthalten sein, dass beide Parteien eben auf das Kündigungsrecht gleichermaßen verzichten, sodass Sie weder als Mieter noch als Vermieter hier benachteiligt werden.
    Laut BGH-Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 27/04 ist der befristete Mietvertrag in diesem Fall nur über eine zeitliche Dauer von maximal vier Jahren zulässig. Längere Spannen würden eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bedeuten, sodass das Kündigungsrecht nicht länger ausgeschlossen werden darf.