Das Mietrecht begünstigt eigentlich die Mieter! So ist es auch bei der Kündigung nicht anders. Während es einem Vermieter nur schwer möglich ist, das Mietverhältnis zu beenden, so kann ein Mieter eigentlich grundlos kündigen. Voraussetzung ist aber, dass es sich um ein unbefristetes Mietverhältnis handelt. Bei einem Zeitmietvertrag oder einem befristeten Mietvertrag ist die Kündigung nicht so einfach machbar. Wenn der Mieter kündigen möchte, so sind ähnliche Vorgaben, wie es der Vermieter auch hat, zu beachten. Ansonsten kann die Kündigung unwirksam werden.
Die ordentliche Kündigung durch den Mieter
Bei einer ordentlichen Kündigung muss kein Grund angegeben werden. Sie muss dem Vermieter gegenüber schriftlich erklärt werden. Die einzige Bedingung, die hier gilt, sind die Kündigungsfristen. Die Kündigungsfrist für Mieter beträgt, unabhängig von der Wohndauer grundsätzlich 3 Monaten, so auch § 573c BGB. In Bezug auf die Kündigungsfrist bei der Miete sollte auch immer darauf geachtet werden, dass die schriftliche Kündigung den Vermieter rechtzeitig erreicht. Zur Wahrung der Frist sollte sie dem Vermieter zum Monatsende zugehen, damit es nur noch drei Monate Kündigungsfrist sin. Geht die Kündigung dem Vermieter erst nach Ablauf des dritten Werktages eines Monats zu, so wird die Frist erst zum Ende des Monats anfangen.
Beachtet werden sollte in diesem Zusammenhang auch, dass das Schriftstück als zugestellt gilt. Wer das Schreiben nicht dem Vermieter direkt in die Hände gibt, der sollte es per Einschreiben mit Rückschein und am besten einer persönlichen Zustellung versenden. Auch per Boten oder mit einem Zeugen sind durchaus denkbare Wege!
Die fristlose Kündigung durch den Mieter
Der Mieter kann eine fristlose Kündigung nur dann aussprechen, wenn gravierende Gründe vorliegen, die eine Fortführung des Mietverhältnisses oder den Kündigungsfristablauf unmöglich machen. Die schriftliche fristlose Kündigung muss zwingend den Grund beinhalten § 569 Abs. 4 BGB.
Folgende Punkte gelten als gravieren genug für eine fristlose Kündigung:
- erhebliche Vertragsverletzung nach § 543 BGB:Ein solcher Fall ist dann gegeben, wenn der Vermieter ohne vorherige Erlaubnis in die Mietwohnung eintritt.
- Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietsache nach § 543 Absatz 2 BGB: Dieser Fall kann dann eintreten, wenn der Mieter einen gravierenden Mangel nicht beseitigt, wie eine defekte Heizanlage!
- Gesundheitsgefährdung nach § 569 BGB: Ein Mangel in der Mietwohnung, wenn dieser eine Gesundheitsgefahr bedeutet, kann Grund einer fristlosen Kündigung durch den Mieter sein. Als Beispiel hier gilt Schimmel in der Mietwohnung. Wichtig ist es, dass der Mangel dem Vermieter angezeigt wird und eine Frist zur Beseitigung gesetzt wird!
Die Möglichkeiten für ein Sonderkündigungsrecht durch den Mieter
Den Mietern wird auch ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Auf dieses kann sich der Mieter dann berufen, wenn
- der Vermieter keine Untervermietung erlaubt, § 540 BGB Mieter können mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende, in dem die Untervermietung angefragt worden ist, kündigen.
- Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung, § 561 BGB Mieter können bis zum Ablauf des zweiten Monats, nachdem das Schreiben dazu eingegangen ist, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
- Ankündigung von Modernisierungen, § 554 Abs. 3 BGB Wenn der Vermieter erhebliche Modernisierungen ankündigt, so können Mieter in dem Monat, in dem das Schreiben eingeht, mit einer Frist zum nächsten Monat kündigen.