Mieter kündigen wegen Eigenbedarf – Rechte und Pflichten

By | 26. April 2014

Den Mieter kündigen wegen Eigenbedarf ist ein häufiger Grund, warum der Vermieter die Kündigung ausspricht. Die Eigenbedarfskündigung ist keine einfache Sache. Mieter und auch Vermieter haben in diesem Zusammenhang Rechte und Pflichten. Wenn Sie als Vermieter eine solche Kündigung aussprechen wollen, so sollten Sie sich vorab genau informieren, damit Ihre Kündigung wirksam wird. Wenn Sie als Mieter eine Kündigung wegen Eigenbedarf bekommen haben, so sollten Sie prüfen, ob diese wirksam ist und Sie nicht vielleicht doch in der Mietwohnung verbleiben können.

Voraussetzung: Privilegierter Personenkreis für die Eigenbedarfskündigung

Ein Vermieter kann den Eigenbedarf nur geltend machen, wenn er die Mietwohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Laut den gesetzlichen Grundlagen sind es Familienangehörige, wie

  • Großeltern, Eltern, Kinder, Stiefkinder und Enkel,
  • Geschwister,
  • Schwiegereltern,
  • Nichten und Neffen.
  • Weiterhin können auch nicht verwandte Personen zu dem privilegierten Personenkreis gehören, wenn diese Haus- oder Pflegepersonal sind. Ehegatten einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft werden ebenso dazugezählt.

    Voraussetzung: Wohnung wird zum Wohnen benötigt

    §Jeder Vermieter, der den Mieter wegen Eigenbedarf kündigt, muss nachvollziehbare Gründe darlegen. Der Eigenbedarf muss gerechtfertigt werden. Ein Vermieter muss benennen können, wer in die Mietwohnung einzieht und auch den genauen Zeitpunkt, warum der Wohnbedarf zum Kündigungszeitpunkt besteht, erklären können.
    Sehr wichtig ist es, dass die Mietwohnung auch tatsächlich wieder zum Wohnen genutzt wird. Es darf nicht der Fall sein, dass sie gewerblich genutzt wird. Auch eine Überlassung zu freiberuflichen Zwecken ist davon ausgeschlossen. Teilweise kann die Mietwohnung als Büro genutzt werden, der überwiegende Teil der Wohnfläche muss aber zum Wohnen genutzt werden.

    Schützen Sie sich vor Missbrauch

    Möchten Sie etwas gegen die Eigenbedarfskündigung unternehmen, so sollten Sie immer erst einen Missbrauch durch den Vermieter ausschließen. Den Mieter kündigen wegen Eigenbedarf kann nur dann rechtskräftig werden, wenn keine gleichwertige andere Wohnung zur Verfügung steht. Das Missbrauchsverbot erklärt sehr deutlich, dass erst die gleiche Wohnung im Falle eines Eigenbedarfs angeboten werden muss. Es kann auch zu einem Tausch kommen, dass Sie als Mieter dann in diese Alternativwohnung einziehen können. Ob Sie dieses Angebot dann annehmen, sollten Sie sich genau überlegen.
    FamilieAusgeschlossen ist eine Eigenbedarfskündigung auch dann, wenn diese Wohnung für den Vermieter bzw. für die privilegierte Person völlig ungeeignet ist. Bewohnen Sie z.B. eine 5 Zimmer Wohnung, Ihr alleinstehender Vermieter kündigt mit dem Grund, dass er selber in die Wohnung einziehen möchte, so ist die Kündigung unwirksam. Gleiches gilt auch dann, wenn Ihre Mietwohnung nur vorübergehend bewohnt werden soll oder der Eigenbedarf schon dann absehbar war, bevor Sie den Mietvertrag unterzeichnet haben.

    Besondere Bedingungen, wenn Sie Mieter einer Eigentumswohnung oder eines 2-Familienhauses sind

    Eine Kündigung wegen Eigenbedarf zieht eine Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten nach sich. Die genaue Zeitspanne ist in Abhängigkeit zur Dauer des bestehenden Mietverhältnisses zu sehen. Anders sind die Vorgaben dann, wenn die gemietete Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden ist. In diesem Fall beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Jahre.
    Leben Sie mit dem Vermieter in einem Haus, in einem 2-Familienhaus? So sehen die Vorgaben für eine Kündigung auch anders aus. Der Vermieter hat einfachere Möglichkeiten, eine Kündigung auszusprechen. Es muss nicht die Eigenbedarfskündigung sein. Sie können ohne weitere Gründe die Kündigung erhalten. Damit Sie nicht zu sehr benachteiligt werden, sehen die Gesetze eine Kündigungsfrist vor, die um drei Monate länger andauert.

    Möglichkeiten des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung

    Nicht jeder Mieter wird die Kündigung der Mietwohnung einfach so hinnehmen. Gute Aussichten haben Sie, wenn ein Umzug eine besondere Härte darstellen würde. Sie können in diesem Fall schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Die Frist hierfür beträgt zwei Monate ab Zustellung der Kündigung.
    Besondere Härte gegen die Eigenbedarfskündigung liegen in folgenden Fällen vor:

  • hohes Alter, Krankheiten oder Behinderungen,
  • Schwangerschaft,
  • fehlender entsprechender Ersatzraum.