Grundsätzlich gehört Rauchen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache, darüber herrscht sowohl in der Rechtssprechung, als auch bei Mietern und Vermietern Einigkeit.
Doch beim Auszug aus der Mietwohnung kommt es zwischen Vermieter und Mieter immer wieder zu Streitigkeiten darüber, wer für eventuell zusätzlich durch das Rauchen entstandene Schäden aufkommen muss. Reichen die üblicherweise durchzuführenden Schönheitsreparaturen für die Beseitigung dieser Schäden aus oder können die durch das Rauchen entstandenen Schäden einen Anspruch des Vermieters auf Schadensersatz begründen?
Was kann im Mietvertrag hinsichtlich des Rauchens vereinbart werden?
Das Rauchen des Mieters in der Mietwohnung stellt grundsätzlich keinen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar, wenn der Mietvertrag keine entgegenstehenden Vereinbarungen enthält. Selbst übermäßiges Rauchen kann laut einem Urteil des Landgericht Köln aus dem Jahr 1999 zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung gehören. Nur in Ausnahme- und Einzelfällen, wenn ein übermäßig starkes Rauchen, wie Kettenrauchen, vorliegt, dann kann der Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache überschritten werden.
Eine individuelle, gesetzliche Vereinbarung, dass in der Mietwohnung nicht geraucht wird, kann zwischen den Vertragsparteien theoretisch wirksam vereinbart werden. Eine vorformulierte Klausel im Mietvertrag, nach der das Rauchen in der Wohnung verboten ist, entfaltet keine rechtliche Wirkung. Für eine Wirksamkeit, muss das Rauchverbot vielmehr individuell ausgehandelt werden.
Wer kommt für die Renovierung einer Raucherwohnung auf?
In dieser Frage sind zwei Punkte von besonderer Bedeutung. Zum einen kommt es darauf an, welche Vereinbarungen im Mietvertrag hinsichtlich der sogenannten Schönheitsreparaturen getroffen wurden. Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter gemäß §§ 535, 538 BGB, die Schönheitsreparaturen an der Wohnung durchzuführen. Diese Verpflichtung kann der Vermieter jedoch auf den Mieter übertragen, wenn eine diesbezügliche Vereinbarung explizit in den Mietvertrag mit aufgenommen wird.
Zudem muss die Wohnung beim Einzug des Mieters renoviert gewesen sein, damit sich eine Pflicht zur Durchführung einer Schönheitsreparatur für den Mieter entfaltet. Außerdem muss der aktuelle Zustand der Wohnung tatsächlich eine Renovierung erforderlich machen. Zusätzlich dürfen keine unwirksamen Klauseln des Mietvertrages vorhanden sein, welche die Schönheitsreparaturen Vereinbarung unwirksam machen.
In den meisten Fällen müssen beim Auszug eines Mieters aus der Mietwohnung lediglich die Schönheitsreparaturen vorgenommen werden. Je nach vertraglicher Vereinbarung werden diese vom Vermieter oder vom Mieter durchgeführt. Der Begriff der Schönheitsreparaturen umfasst Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, Streichen der Fußböden und Heizkörper, sowie das Streichen der Innentüren und der Fenster.
Wurde die Mietwohnung jedoch von Extremrauchern bewohnt, können Vermieter in Ausnahmefällen Schadensersatz für die Renovierung der Wohnung verlangen. Welche Voraussetzungen dafür vorliegen müssen, hat der BGH im Jahr 2008 in einem Urteil entschieden.
Voraussetzungen für Schadensersatz einer Raucher Wohnungsrenovierung
Damit Vermieter Schadensersatz von einem rauchenden Mieter für eine Wohnungsrenovierung verlangen können, müssen die durch das Rauchen verursachten Schäden, sich durch Streichen oder Tapezieren alleine nicht mehr entfernen lassen. Solange sich die Nikotinschäden durch die üblichen Renovierungsarbeiten noch beseitigen lassen, kann der Vermieter jedoch keinen Schadensersatz verlangen.
So entschied es der Bundesgerichtshof im Jahr 2008. Die Richter stellten fest, dass nur ein exzessives Rauchen, durch das eine Substanzverletzung der Wohnung eingetreten ist und das nicht durch Schönheitsreparaturen behoben werden kann, eine Schadensersatz Pflicht des Mieters auslösen kann.
Ein anderes Szenario, durch das eine Schadensersatz Pflicht des Mieters entstehen kann ist, dass der Mieter ein vertraglich vereinbartes Rauchverbot verletzt hat.
Tipps:
Wer als Raucher in eine neue Mietwohnung zieht, sollte den Zustand der Wohnung beim Einzug dokumentieren. Nur so können Mieter im Fall eines Rechtsstreites beweisen, dass die normale Gebrauchsnutzung der Mietwohnung nicht überschritten wurde. Zu diesem Zweck wird der Zustand der Raucherwohnung beim Einzug mit dem Zustand der Wohnung beim Auszug des Mieters verglichen. Durch Fotos sind Mieter in der Lage, ihre Argumentation besser zu untermauern.
Fazit
Rauchen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietsache und löst nur in Extremfällen eine Schadensersatz Pflicht des Mieters beim Auszug aus. In der Regel reichen die gewöhnlichen Schönheitsreparaturen aus, um die Gebrauchsspuren des Rauchens zu entfernen. Diese werden dann, je nach vertraglicher Vereinbarung, vom Mieter oder vom Vermieter durchgeführt.