Einige Vermieter von Immobilien möchten sich vielleicht im Laufe der Zeit von ihrem Grundbesitz trennen. Dies mag durchaus sinnvoll erscheinen, wenn zum Beispiel die Vermietung an sich aufwändig geworden ist und man sich aus Altersgründen zur Ruhe setzen möchte. Ein beabsichtigter Verkauf einer vermieteten Wohnung ist unter ganz bestimmten Voraussetzungen also möglich.
Inhaltsverzeichnis:
- Die Voraussetzungen für eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung einer vermieteten Wohnung
- Was bedeutet anderweitige Verwertung einer Mietsache?
- Die Verwertung muss aber nach den Gesamtumständen angemessen sein
- Ein Fortbestehen des Mietverhältnisses muss der eigentlichen Verwertung entgegenstehen
- Was sind erhebliche Nachteile durch die Hinderung einer Verwertung?
1. Die Voraussetzungen für eine anderweitige wirtschaftliche Verwertung einer vermieteten Wohnung
Rechtsgrundlage einer Kündigung wegen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung von Grundbesitz ist der § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Hierin wird klargelegt, dass der Eigentümer einer Sache frei über sein Eigentum verfügen darf. Jedoch müssen hier vier Tatbestandsmerkmale kumulativ, also alle gleichzeitig gegeben sein. Hierzu gehören
- die Mietsache soll anderweitig verwertet werden,
- die Verwertung muss angemessen sein,
- der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen und
- durch die Verhinderung der Verwertung müssen dem Vermieter erhebliche Nachteile entstehen.
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2. Was bedeutet anderweitige Verwertung einer Mietsache?
Der Vermieter kann ein berechtigtes Interesse daran haben, ein Mietverhältnis zu beendigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der wirtschaftlichen Verwertung seiner Mietsache gehindert wird. Dabei kann er erhebliche Nachteile erleiden. Hier ist jedoch zu bedenken, dass eine anderweitige Vermietung zum Zwecke der Erzielung einer höheren Miete in diesem Fall nicht in Betracht kommt und gerichtlich nicht als wirtschaftliche Verwertung angesehen wird.
Jedoch stellt nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts eine Veräußerung einer Wohnung oder eines Hauses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung dar, die die Kündigung des Mietverhältnisses begründen kann. Ebenso zählt hierzu auch der Abriss eines alten und unrentablen Mietshauses sowie der spätere Neubau eine angemessene Möglichkeit dar.
3. Die Verwertung muss aber nach den Gesamtumständen angemessen sein
Eine solche Kündigung ist nur gerechtfertigt, wenn sie auch angemessen ist. Dabei muss die Verwertung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten sinnvoll, vernünftig und nicht spekulativ sein. Dem Vermieter muss im Rahmen der Eigentumsgarantie nach Art. 14 GG ein Entscheidungsspielraum zugestanden werden. Neben dem Verkauf von Grundbesitz gehört hierzu auch eine umfassende Sanierung. Die Gerichte sehen es zum Beispiel als angemessen an, ein Mietverhältnis aufzulösen, wenn durch einen Umbau die betreffende Wohnung wegfallen würde. Anders sieht es aus, wenn die Wohnung weiterbesteht und lediglich modernisiert werden soll. In diesem Fall hat der Mieter diese Maßnahmen nach § 554 BGB zu dulden.
4. Ein Fortbestehen des Mietverhältnisses muss der eigentlichen Verwertung entgegenstehen
Wer als Vermieter seine Immobilie veräußern möchte, kann auf die Auflösung eines Mietverhältnisses bestehen, wenn hierdurch die eigentliche wirtschaftliche Verwertung nicht oder nur sehr erschwert erfolgen kann. Dies liegt zum Beispiel dann vor, wenn ein Haus oder eine Wohnung im vermieteten Zustand nicht oder nur zu einem erheblich geringeren Kaufpreis veräußert werden kann.
Hierbei ist jedoch wieder zu berücksichtigen, dass eine Kündigung nur bei erheblichen Verlusten in Betracht kommt. Sehr geringe Mindereinnahmen führen nicht zu einer Begründung der Kündigung. In diesem Fall ist die sogenannte Sozialpflichtigkeit von Art. 14 GG zu beachten. So kommen bei einem beabsichtigten Verkauf nicht nur die Mindereinnahmen zum Tragen, sondern auch die persönlichen Gründe des Vermieters. Ein Vermieter, der verkaufen will, muss darlegen, warum die Immobilie oder das Grundstück mit bestehendem Mietverhältnis unverkäuflich ist oder nur unter erheblichen Verlusten verkauft werden kann.
Wichtig zu wissen ist auch, dass der Vermieter die Verkaufsgründe offenlegen muss. Nur so kann die Angemessenheit einer Verwertung von allen Seiten überprüft werden. In diesem Fall wird auch darauf hingewiesen, dass der Verkauf zur Erzielung von besonderen Renditen nach § 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB als nicht ausreichend angesehen wird.
5. Was sind erhebliche Nachteile durch die Hinderung einer Verwertung?
Hier kommt es immer auf den Einzelfall an, den ggf. das Gericht zu prüfen hat. Ein erheblicher Nachteil liegt aber nicht nur dann vor, wenn der Eigentümer zum Beispiel in Existenznot gerät. So kann die Aufrechterhaltung eines nicht lohnenswerten Mietverhältnisses nicht zugemutet werden, wenn der wirtschaftliche Zusammenbruch damit verbunden ist. Insgesamt kann daher ein Mietverhältnis gekündigt werden, wenn der Verkauf nicht zwingend erforderlich ist, so das Landgericht Stuttgart, DWW 1995, 143.
Generell wird ein Verlust zwischen 10 und 25 % des Kaufpreises anerkannt, der einen Verkauf und eine Auflösung des Mietverhältnisses begründen kann. Es gibt aber auch andere Einzelfallentscheidungen. Dagegen stehen könnte aber zum Beispiel der Fall, dass eine Wohnung im vermieteten Zustand einen höheren Preis erzielen würde, als die Wohnung beim Erwerb gekostet hat. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn sich durch eine Verbesserung des Wohnumfeldes eine Wertsteigerung der Immobilien ergibt.