Fristlose Kündigung

Es gibt Fälle, in denen ein Mietverhältnis unzumutbar geworden ist. Dies gilt sowohl für den Mieter als auch Vermieter. Wenn die Umstände unerträglich werden, dann hilft eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Allerdings gibt es einige Regeln zu beachten.

Im Falle einer ordentlichen Kündigung beträgt die Kündigungsfrist drei Monate ab Eingang der Kündigung. Aufseiten beider Vertragsparteien kann es allerdings eine Vielzahl an Gründen geben, die eine Einhaltung dieser Frist zu einer Zumutung machen. Grundsätzlich ist es sowohl Mieter, als auch Vermieter gestattet eine fristlose Kündigung des Mietvertrages vorzunehmen.

Die angeführten Gründe müssen allerdings im Sinne des Mietrechtes gewichtig sein. Was sind diese Gründe? Und in welcher Form und Zeitraum sollte die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen?

Fristlos kündigen – Die Form in der man das Mietverhältnis beendet

Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages muss wie eine ordentliche Kündigung immer in schriftlicher Form, im Original und an alle Vertragsparteien erfolgen. Anders als bei einer fristgerechten Kündigung muss der Grund der Kündigung von beiden Parteien im Kündigungsschreiben unmissverständlich angegeben werden (§569 Abs.4 4 BGB). Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung unwirksam. Der Vermieter verfügt über kein freies Kündigungsrecht, eine fristlose Kündigung durch den Vermieter darf nur aus Gründen erfolgen, die sich aufgrund des Mietrechts ableiten.

Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht mit einer außerordentlichen Kündigung zu vergleichen. In diesem Fall gibt es keinen Kündigungsschutz und keine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Mieter unter Berufung auf einen Härtefall. Anders als bei der ordentlichen Kündigung entfällt die Kündigungsfrist, Mieter oder Vermieter können jeweils eine eigene zeitliche Begrenzung für die Wirksamkeit der Kündigung festlegen. Im Falle einer fristlosen Kündigung durch den Mieter gibt es ein Muster auf dem Portal.

Nicht selbst kündigen – Bevollmächtigung Dritter

Ein Mieter kann Dritte zur Kündigung oder Entgegennahme der Kündigung bevollmächtigen. Diese Kündigung ist genau wie eine andere Kündigung wirksam. Der jeweils bevollmächtigte muss das Original der Vollmachtsurkunde zusammen mit der Kündigung des Mietvertrages vorlegen. In Ausnahmefällen kann eine Kopie ausreichen. Im Falle dass das Original oder die Kopie der Vollmacht nicht vorliegt, hat der Empfänger das Recht die Kündigung des Mietvertrages unverzüglich zurückzuweisen (§175 BGB). Die Kündigung ist hiernach nicht mehr wirksam.

Die Fristlose Kündigung durch den Vermieter – Wann ist sie möglich?

Ein Vermieter kann seinem Mieter aus folgenden Gründen den Mietvertrag fristlos kündigen:

Vertragswidriger Gebrauch der Mietasche	Die einer Vertragspartei zum Gebrauch überlassene Mietsache (Wohnung) wird von dieser zu einem anderen als zu dem vorgesehenen Zweck verwendet. (§543 Abs.2 Nr.2 BGB)
Zahlungsverzug des Mieters	Das Mietversäumnis entsteht an mindestens zwei aufeinanderfolgenden Terminen in einer Höhe, die eine Monatsmiete übersteigt. Oder: Es handelt sich um einen Betrag, der insgesamt zwei Monatsmieten übersteigt. (§543 Abs.2 Nr.3 BGB)
Störung des Hausfriedens	Störung des Hausfriedens oder andere wichtige Gründe müssen vorliegen. Zum Beispiel: laute Musik, unberechtigte Untervermietung, Haustierhaltung, unterlassene Treppenhausreinigung, allgemeine Lärmbelästigung.

Der Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter muss in einer Verletzung einer Pflicht im Mietvertrag bestehen. Das Mietverhältnis muss ohne Beeinträchtigung nicht mehr fortsetzbar sein (BGH, Urteil 15.9.2010, XIIZR 188/08; BGH, Urteil 26.4.2002). Sie ist erst statthaft, wenn der Kündigung der Ablauf einer erfolglosen Wartezeit oder eine Abmahnung vorausgegangen ist (§543 Abs.3 BGB). Die Abmahnung muss sämtlichen Mietern gegenüber erfolgen.

In den folgenden Fällen war eine fristlose Kündigung des Mietvertrags zulässig:

• In einer Zweiraumwohnung wurden 100 frei fliegende Vögel gehalten. Der Präzedenzfall wurde im Januar 2001 am Landgericht Karlsruhe entschieden.
• Im Oktober 2001 entschied das Oberlandesgericht Rostock im Falle von ständig unpünktlichen Mietzahlungen einer Gewerbeimmobilie für die Statthaftigkeit einer fristlosen Kündigung durch den Vermieter nach einer Abmahnung.

Muster für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags stehen auf dem Portal zum Download bereit.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags ohne Abmahnung – Alle Ausnahmen

Im Regelfall kann der Vermieter in den folgenden drei Fällen von Abmahnungen vor der sich aus dem Mietrecht ableitenden fristlosen Kündigung absehen (§543 Abs.1 2 BGB):

1. Eine gesetzte Frist oder Abmahnungen sind bereits im Vorfeld aus offensichtlichen Gründen ohne Erfolg. Eine Beseitigung der Mängel ist innerhalb der Zeit nicht zu erwarten. Das Vertrauensverhältnis ist nachhaltig gestört.
2. Eine Vorsetzung des Mietverhältnisses ist aufgrund der Schwere der Pflichtverletzung unzumutbar.
3. Zahlungsverzug der Miete durch Mieter

Einen Tipp gibt es allerdings für alle Mieter, die eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erhalten haben:

Die sogenannte Schonfrist besagt, dass bei einer Kündigung wegen Verzug der Zahlung die Kündigung nach sofortiger Zahlung aller ausstehenden Beträge unwirksam wird.

Die Beträge können in den nächsten beiden Monaten nach Erhalt der nach dem Mietrecht angemessenen fristlosen Kündigung bezahlt werden. Dem Mieter steht keine Schonfrist zu, wenn er in zwei vorangegangen Jahren bereits einmal wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde und die Schonfrist in Anspruch genommen hat.

Die Fristlose Kündigung durch den Mieter – Alle Vorrausetzungen

Seine Wohnung kündigen kann ein Mieter unter Einhaltung der Fristen natürlich jederzeit. Einen bestehenden Mietvertrag fristlos kündigen kann ein Mieter allerdings nur unter Angabe von gewichtigen Gründen. Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Mieter können die folgenden sein:

Nicht rechtzeitige Einräumung des vertraglichen Gebrauchs oder nachträglicher Entzug der Mietsache	Der vertragsmäßige Gebrauch der zur Miete bezogenen Sache kann sowohl durch einen Sach- oder Rechtsmangel bedingt sein. Im Sinne der Rechtzeitigkeit kommt es auf die im Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen bezüglich des Beginns des Vertrages an. (§543 Abs.2 Nr.1 BGB)
Gesundheitsgefährdung der Mieter	Eine Gesundheitsgefährdung für den Mieter muss dauerhaft vorhanden sein und von der Sache, für die er Miete zahlt, selbst ausgehen. (§569 Abs.1 BGB)Die Gefährdung muss nach objektiven Maßstäben als erheblich zu beurteilen sein. (§543 BGB)

Ist die Beeinträchtigung der Mietsache nur vorübergehend vorhanden oder hat der Vermieter sich nachweisbar zur Beseitigung aller Mängel bereit erklärt ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter nicht statthaft. Eine Kündigung kann dann alleine als ordentliche Kündigung erfolgen.

Wenn es nicht mehr auszuhalten ist – Fallbeispiele

Ganz konkrete Beispiele für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter sind im Falle der Einräumung des vertraglichen Gebrauches zum Beispiel massive Umbauarbeiten, mangelnde Heizleistung, Ungezieferbefall, Mietpreisüberhöhung und das unbefugte Betreten der Wohnung durch den Vermieter.

Auch eine ungerechtfertigte fristlose Kündigung durch den Vermieter kann als Grund für die Kündigung gelten, da das Vertrauensverhältnis von Mieter zu Vermieter nachhaltig beeinträchtigt wurde. Gründe im Sinne einer Gesundheitsgefährdung können, Feuchtigkeit und Geruch, Lärmbelästigung, Schwamm- und Schimmelbildung, Einsturzgefahr oder erhöhte Formaldehydkonzentrationen innerhalb der Wohnung sein. Von beiden Vertragsparteien ist zum Nachweis einer Lärmbelästigung ein sogenanntes Lärmprotokoll von Nöten. Aus diesem müssen sich die Störungszeiten und die Intensität des Lärms ergeben. Ein Muster für die fristlose Kündigung durch den Mieter steht auf dem Portal zum Download bereit.

Ein besonders Voyeuristscher Vermieter – Fristlose Kündigung wegen venezianischem Spiegel

Venezianisch ist ein Spiegel, wenn man auf einer Seite durch ihn hindurchsehen kann. Bereits 2010 berichtete die Süddeutsche Zeitung über einen Rechtsfall von drei Studenten, in deren Badezimmer sich ein solcher Spionagespiegel befand. Nach einigen Jahren bemerkte einer der jungen Männer, dass sich hinter dem vermeidlichen Spiegel im Badezimmer ein Loch befand. Durch dieses konnten die Bewohner im Badezimmer beobachtet werden. Ein Gericht entschied, dass dieser Umstand unzumutbar sei und der Mangel auf arglistige Weise verschwiegen wurden war. Daraufhin bekamen die Studenten nicht nur den kompletten Betrag der Miete zurück, sondern die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wurde ihnen ebenso gestattet.

Wann ist das Recht auf fristlose Kündigung verwirkt?

Laut Mietrecht fristlos kündigen muss der Mieter sechs Wochen nach einer Vertragsverletzung. Geschieht dies nicht, kann der Anspruch auf eine fristlose Kündigung des Mietvertrags wieder in Kraft treten, sobald sich der als hingenommen angenommen Mangel in unzumutbarer Weise wieder verschlechtert.

Ebenfalls verwirkt ist der Anspruch des Mieters auf fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, wenn er bereits vor Vertragsabschluss Kenntnis über den Mangel besessen hat. Aufseiten des Vermieters ist von einer Verwirkung des Kündigungsrechtes zu sprechen, wenn dieser mehr als sechs Monate nach den fraglichen Vorfällen keinen Gebrauch von ihm gemacht hat.

Der Beste Schutz vor Willkür – Die fristlose Kündigung des Mietvertrags

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter oder Mieter dient rechtlich dem Zweck beide Vertragsparteien vor Willkür zu schützen. Beide Parteien müssen sich an die im Vertrag beiderseitig vereinbarten Bedingungen halten. Sollte eine Partei dies nicht tun ist die andere dazu berechtig die verursachende Partei aus dem Vertrag auszuschließen. Aus diesem Grund kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrages auch nur aufgrund von vertraglichen Pflichtverletzungen erfolgen.

Vor einer Kündigung ohne Begrenzung geschützt ist man zum Beispiel wenn die eigenen Kinder Lärm verursachen, Musik außerhalb der Ruhezeiten gespielt wird oder sich das eigene Leben nicht im Sinne der Vorstellungen einer Vertragspartei wandelt. Auch bloße Unhöflichkeit der Parteien gegeneinander, wie zum Beispiel ein fehlendes Grußwort sind kein Grund für eine fristlose Kündigung. Dennoch gibt die fristlose Kündigung des Mietvertrags den Vertragspartnern ein Instrument an die Hand sich wirksam und vor allem schnell gegen massive Willkür zur Wehr zu setzen.