Zum Schutz des Mieters kann ein Vermieter nur bei berechtigtem Interesse den Mietvertrag kündigen. So besagt es § 573 BGB. Es dient dem Schutz aller vertragstreuen Mieter. Die Kündigung durch den Vermieter ist daher keine einfache Sache. Es erfordert immer ein berechtigtes Interesse, dass die Mieterkündigung ausgesprochen werden kann. Im Folgenden sind die Kündigungsgründe der Vermieter aufgeführt.
Ausnahmen gibt es immer
Folgende Punkte erlauben eine Kündigung durch den Vermieter:
- wenn der Wohnraum nur vorübergehend vermietet ist,
- wenn der Wohnraum Teil einer vom Vermieter bewohnten Wohnung ist und vom Vermieter möbliert vermietet ist,
- wenn es sich um einen Wohnraum handelt, der Teil eines Studenten – oder Jugendwohnheims ist,
- wenn das Haus nur zwei Wohnungen aufweist und eine davon vom Vermieter bewohnt wird. Diese Konstellation ist nicht nur wegen des Kündigungsrechts besonders, sondern auch wegen der Kündigungsfristen. Zwar kann der Vermieter von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, muss sich dann aber auch an die um drei Monate verlängerte Kündigungsfrist halten.
Berechtigtes Interesse: Zahlungsverzug
Sollte der Mieter mit der Mietzahlung für zwei Monate im Rückstand sein, so kann das Mietverhältnis gekündigt werden. Der Vermieter kann nach §543 Abs. 3 BGB sogar eine fristlose Kündigung aussprechen.
Berechtigtes Interesse: Eigenbedarf
Das Kündigungsrecht sieht vor, dass der Vermieter eine Kündigung aussprechen darf, wenn Eigenbedarf an der Mietwohnung besteht. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB besagt, dass ein Kündigungsgrund für den Vermieter vorliegt, wenn dieser die Räume der Wohnung für sich, für die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder für seine Familienangehörige benötigt.
Bei einer Eigenbedarfskündigung gibt es einiges zu beachten. Es beginnt bei dem begünstigten Personenkreis, bei der Form der Kündigung, usw. Das berechtigte Interesse mag zwar da sein, aber ist auch hier im Kündigungsrecht einiges zugunsten der Mieter ausgelegt. Einfach ist es daher nicht, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, die rechtlich auch anerkannt wird.
Berechtigtes Interesse: Verkauf oder Sanierung / Modernisierung der Mietwohnung
Wenn der Vermieter die Mietwohnung Verkaufen, Sanieren oder Modernisieren möchte, so ist es noch lange kein Grund, die Kündigung auszusprechen. Dazu bedarf es immer weiteren Gründen, die mit diesen aber einhergehen. Sollte im Zuge des Verkaufs ein Angebot nicht möglich sein, weil die Mietwohnung eben bewohnt ist, so kann es zu einem Sonderkündigungsrecht kommen. In diesem Fall wird von einer wirtschaftlichen Verwertung gesprochen. Gleiches gilt dann, wenn die Sanierungen oder Modernisierungen eben nur erfolgen können, wenn der Mieter die Mietwohnung nicht mehr bewohnt.
Andere Pflichtverletzungen des Mieters, die den Vermieter zu einer Kündigung bewegen können
§573 Abs.2 S.1 BGB besagt, dass der Vermieter eine rechtlich anerkannte Kündigung dann aussprechen darf, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Daher ist eine Kündigung durch den Vermieter nur dann rechtens, wenn die Vertragsverletzung den Vermieter so beeinträchtigt, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses nicht möglich ist. Diese Aussagen sind schwammig, sodass einzelne Gründe immer nur im Einzelfall zu bewerten sind. Im Folgenden einige Beispiele dazu:
- ständige Verstöße gegen die Hausordnung,
- Überlassung der Mietwohnung an Dritte ohne Zustimmung des Vermieters,
- Halten von Haustieren ohne Erlaubnis,
- Stören des Hausfriedens,
- vorsätzliche Beschädigung der Mietsache,
- Unterlassen der Gartenpflege,
- Unterlassen von Schönheitsreparaturen, wenn diese Gefahren für die Mietwohnung bedeuten
Ist eine vorherige Abmahnung erforderlich?
Viele Mieter sind noch immer der Meinung, dass eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur dann ausgesprochen werden kann, wenn vorher eine Abmahnung erfolgt ist. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 28. November 2007, Aktenzeichen VIII ZR 145/07, deutlich gemacht, dass keine Abmahnung vorab erfolgen muss, wenn dem Mieter vertragswidriges Verhalten nachgesagt wird. Auch § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB besagt dieses. Auf der anderen Seite ist eine Abmahnung Grundlage für die Vertragsverletzung. Wenn in der Abmahnung auf diese hingewiesen wird und der Mieter weiterhin sich nicht daran hält, kann so bewiesen werden, dass eine Pflichtverletzung vorliegt. Bei einer ordentlichen Kündigung des Vermieters kommt es daher auf den Einzelfall an, wann eine Abmahnung erfolgen sollte oder muss.
Anders sieht es da im Falle einer fristlosen Kündigung aus. Hier besagt § 543 BGB, dass eine Abmahnung erfolgen muss. Die Konsequenzen für den Mieter sind weitaus härter, sodass hier die Kündigung nicht ohne vorherige Abmahnung erfolgen darf!